不動産所得における税率の計算方法と申告手順を完全解説｜収入別具体例と節税ポイント付き

「不動産所得の税率って、実は複雑でわかりづらい…」そんなお悩みはありませんか？家賃収入が年間300万円を超えると、所得税率が5%から10%へ一気に上がるケースもあれば、都道府県ごとに住民税の税率や事業税の有無まで異なるため、正しく把握しないと思わぬ損失を招くことさえあります。

実際、個人と法人・非居住者では適用される税率や課税範囲が大きく異なり、例えば法人化イコール節税にはならず、「課税所得900万円超」の場合は税負担が逆に増えることも。さらに、必要経費や控除を適切に活用するだけで、不動産所得の税負担を大きく抑えられるケースも多々あります。

「そもそも自分に合う税率体系は？」「どの経費が認められる？」と悩む方ほど要注意。
このページでは、不動産所得の税率の最新体系から計算方法、実務で抑えるべき具体的ポイントまで、専門家が公的データと実例をもとに徹底解説。知らずに損をしないための情報を、基礎から応用・最新の税制動向まで網羅しています。

本文を読み進めることで、「不安」や「疑問」が「納得」と「安心」に変わるはずです。最初の5分で、あなたも不動産所得税率の“迷い”から卒業しませんか？

不動産所得の税率とは何かで不動産所得税率を徹底解説：個人・法人・非居住者ごとの基本知識

不動産所得の定義と課税対象

不動産所得は土地や建物、マンション、アパートの賃貸収入をはじめ、地上権など権利設定による収入、さらに船舶・航空機の貸付による収入まで幅広く含まれます。賃貸経営によって得られる家賃、共益費、礼金、更新料、権利設定料などが課税対象です。
不動産所得の金額は、収入から必要経費（管理費、修繕費、減価償却費、ローン利息、火災保険料、固定資産税など）を差し引いた金額で決まり、毎年確定申告書にて申告が必要です。個人・法人を問わず、国内外の物件から発生した収入が対象となります。

個人・法人・非居住者の税率体系の違い

不動産所得にかかる税率は、課税主体や居住状況で異なります。個人の場合、所得税は累進課税方式により所得金額が増えるほど段階的に税率が上がります。

区分	所得税率	住民税率	その他の税
個人	5%～45%（課税所得による）	一律10%（自治体により差異あり）	個人事業税（事業的規模時・5%）
法人	法人税約23.2%（中小：15%～23.2%）	法人住民税等	事業税（3.5%～7.2%）
非居住者	原則20.42%の源泉分離課税	日本国内のみ	–

累進税率を適用される個人では、課税所得が195万円以下は5%、900万円超は33%、4000万円超は45%となります。住民税は一律10%前後ですが、自治体により多少異なります。事業的規模で認められる場合は個人事業税が5%課されます。
法人は法人税、事業税、住民税など複数の税が発生します。非居住者は多くの場合、家賃収入などに対し20.42%の源泉分離課税となり、原則として国内に納税義務が生じます。

雑所得・事業所得との税率・扱いの比較

不動産所得は、一定規模以上の賃貸業（例：5棟10室基準）を超えなければ事業所得とはみなされません。副業や小規模貸付の場合、雑所得または不動産所得として扱われます。

所得区分	適用税率	必要経費	控除
不動産所得	累進税率（個人）	〇	基礎控除48万円他各種控除
雑所得	累進税率（個人）	〇	一部制限あり
事業所得（事業的規模）	累進税率＋事業税5%	〇	青色申告特別控除・専従者控除可

不動産所得は経費計上や各種控除の恩恵が大きく、青色申告や白色申告も選択可能です。一方、雑所得は経費や控除に制限があり、事業所得はさらに青色申告特典や専従者控除のメリットを受けられます。規模や運営実態によって課税区分が変わるため、正確な区分判定が重要となります。

国税庁公表の不動産所得税率体系と計算方法の詳細

所得税・住民税・事業税の最新税率と計算例

不動産所得に課される税率は主に所得税、住民税、個人事業税の3つです。それぞれの税率や特徴を比較しやすく整理しました。

税目	主な税率	概要
所得税	5%～45%（累進課税）	合計所得金額によって税率が段階的に変動
住民税	10%（一律）	都道府県・市区町村により納付
個人事業税	5%（一定条件下で課税）	事業的規模（賃貸5棟10室以上等）が課税対象

計算例（家賃収入300万円／経費100万円／控除48万円の場合）

• 不動産所得＝300万－100万－48万＝152万円
• 所得税（10%の場合）＝15.2万円
• 住民税（10%）＝15.2万円
• 事業的規模なら個人事業税（5%）＝7.6万円

このように家賃収入だけでなく、必要経費や各種控除を差し引いた所得金額が課税の対象となります。必要経費には建物修繕費やローン利息、管理委託費などが含まれ、経費計上が節税に直結します。

法人の場合の不動産所得税率

• 法人税率は所得金額に応じ約23%前後、法人住民税・法人事業税もあわせて課税されます。個人と異なり累進性がなく一定です。

シミュレーションで学ぶ税負担の実態

家賃収入と経費、税金の関係はシミュレーションで把握するのが効果的です。主要なケースを表で整理しました。

家賃収入	必要経費	不動産所得	所得税（10%）	住民税（10%）	合計税額
60万	10万	2万	0	0	0
100万	30万	22万	2.2万	2.2万	4.4万
200万	60万	92万	9.2万	9.2万	18.4万
500万	150万	302万	30.2万	30.2万	60.4万

節税前後の比較ポイント

• 経費計上や基礎控除の有無で納める税金が大きく異なります。
• 事業的規模を満たせば、青色申告特別控除や専従者給与など追加の節税策も使えます。

家賃収入が多い場合ほど、経費や控除の活用による税負担の軽減効果が大きく現れます。

所得税の累進課税の適用範囲と留意点

所得税は累進課税制度を採用しているため、年間の所得金額が上がると段階的に税率も上がります。たとえば所得が195万円以下なら税率は5%、それを超えると10%、20%、23%、33%、40%、45%と増加していきます。

主な所得税率の段階は次の通りです。

課税所得金額	税率	控除額
1,950,000円以下	5%	0円
1,950,001-3,300,000円	10%	97,500円
3,300,001-6,950,000円	20%	427,500円
6,950,001-9,000,000円	23%	636,000円
9,000,001-18,000,000円	33%	1,536,000円
18,000,001-40,000,000円	40%	2,796,000円
40,000,001円超	45%	4,796,000円

所得額に応じて税率が自動的に決まるため、とくに副業で不動産収入がある場合、他の所得と合算した合計所得金額を意識しておく必要があります。また、必要経費や控除の内容次第で同じ家賃収入でも手取りが変わる点も重要です。

不動産所得の税率や税負担を正確に把握し、活用できる控除や経費計上を効果的に行うことで、無駄なく納税できます。

不動産所得の必要経費と控除項目による節税の実際

必要経費として認められる費用一覧

不動産所得を正しく計算し税務リスクを下げるためには、必要経費の正確な把握が欠かせません。必要経費として認められる主な費用は次の通りです。

費用項目	主な内容
固定資産税	土地・建物に課税される税金
減価償却費	建物・設備の原価分割費用
管理費	管理会社への委託費用
修繕費	建物・設備の修理関連費用
火災・地震保険料	賃貸物件の保険料
借入金利息	不動産取得のローン利息
賃貸募集広告費	入居者募集のための広告費
税理士報酬	確定申告手続きの報酬

これら以外にも、水道光熱費や共用部の清掃費、各種手数料なども条件により経費計上が認められます。不動産所得に直結した支出のみが対象となるため、事業に直接関係ない私的費用は認められません。帳簿や領収書の保存も必須となりますので、日々の管理を徹底しましょう。

控除や特例制度の活用法

不動産所得にはさまざまな控除や特例制度が適用可能です。有効に活用することで所得税・住民税の負担を大きく軽減できます。

• 青色申告特別控除 65万円または10万円の控除があり、帳簿付けや提出が厳格な場合ほど多く控除されます。
• 基礎控除 すべての納税者が対象となり、年48万円が自動的に控除されます。
• 損益通算 赤字が発生した場合、他の給与所得などと相殺できるため、節税に有効な制度です。
• 必要経費の積極活用 許容範囲の経費を適正に計上することで課税対象額を減らせます。
• 特定の要件を満たす場合の特例 小規模宅地等の特例や配偶者控除など、家族構成や物件状況によって加算される控除もあります。

これら控除項目については毎年制度変更や改正があるため、最新情報の確認と適切な利用が重要です。

よくある経費計上の注意点と税務トラブル回避法

経費計上でトラブルを避けるためには以下の点への注意が重要です。

• 証拠書類の保管 支出ごとにレシートや契約書を整理し、第三者に説明できる根拠を確保しましょう。
• 私的利用費用との区分 プライベート利用分を経費に含めると否認リスクが高まります。業務専用でなければ按分計算を徹底してください。
• 減価償却の適用ミス 減価償却費の計算式や耐用年数の選択ミスは課税額に直結します。国税庁の基準等の参照を忘れずに行うことが必要です。
• 税理士や専門家への早めの相談 特殊なケースや規模拡大時には、専門家のサポートを活用し疑問残しを防ぐことが肝心です。

健全な不動産所得運営には税務の正確な把握と、最新ルールへの柔軟な対応が不可欠です。不明点や経費計上の境界が曖昧な場合は、必ず専門家の意見を取り入れ適切な処理を心がけましょう。

不動産所得の確定申告完全ガイド：必要書類・申告方法・注意点

確定申告に必要な書類と記載例

不動産所得の申告で求められる書類は、正確な所得計算と申告ミスの防止に直結します。下記の表で主な必要書類を整理しました。

書類名	内容のポイント
不動産所得の収支内訳書	家賃などの収入、管理費や減価償却費など経費、所得金額を記入
確定申告書B	収支内訳書の内容を反映し、必要事項を正確に記入
添付書類	固定資産税の通知書、管理会社からの収支明細、必要経費の領収書など
口座情報	納税還付のための金融機関口座番号

記載のコツ

• 不動産所得の収支内訳書に、家賃収入・礼金・敷金収入などを漏れなく記載
• 経費欄には管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費などを適切に区分し入力
• 合計額や控除額の誤記入防止のため、計算ツールの活用も有効

提出時には、年間の家賃収入が20万円を超えた場合や副業の有無など申告条件も必ず確認しましょう。

申告期限・納付方法・遅延時のペナルティ

確定申告は毎年2月16日～3月15日が原則となっています。余裕をもって必要書類を早めに準備しましょう。

項目	ポイント
申告期限	原則3月15日。期限までに申告しないと加算税・延滞税発生リスク
納付方法	銀行窓口、口座振替、クレジットカード納付が可能
支払期限	申告期限と同一。遅れると税務署から督促あり
ペナルティ	加算税（原則10～15％）、延滞税発生。

罰則回避のポイント

• 初心者は申告書類提出前に再確認
• 期日直前は会場やe-Taxが混みやすいので早め行動が重要
• 納付遅延は延滞税の対象となるため注意

電子申告や計算ツール活用法

電子申告システム「e-Tax」やクラウド会計ソフトは、申告作業を効率的に進めたい方におすすめです。

ツール名	メリット	注意点
e-Tax	自宅から24時間申告可能。還付も早い。入力ミス減少。	マイナンバーカードや利用者識別番号が必要
マネーフォワード	取引を自動集計、経費計上も簡単。税率計算や収支管理も対応可能。	有料プランあり。最終提出用にデータ確認必須

クラウドサービス活用のコツ

• 定期的にデータを入力・確認し、控除ミスや経費漏れ防止を徹底
• 不動産所得の税率や各種控除の自動計算機能で手間が削減できる

スマートフォンからも操作できるため、忙しい方や書類作成が初めての方も手軽に始められます。手続きの負担軽減のためにも、これらのツールを活用しましょう。

法人・個人・非居住者における不動産所得税率の違いと対策

法人と個人の税率差と節税ポイント

不動産所得にかかる税率は、個人と法人で大きく異なります。個人の場合、所得税は累進課税が採用されており、課税所得が高くなるにつれて税率も上昇します。具体的には所得税率5～45％に加え、住民税が一律10％課せられます。たとえば家賃収入が多い場合、節税の選択肢として「法人化」を検討する方も増えています。

一方、法人が不動産所得を得た場合の税率は事業規模により異なりますが、中小法人で約23.2％が目安です。法人は経費や役員報酬の活用、所得分散などで課税所得の圧縮や節税策が取りやすい点がメリットです。しかし法人設立費用・運営コストがかかることも理解しておきましょう。

区分	所得税率（個人）	住民税率	法人税率（中小）
個人	5～45％	10％	–
法人	–	–	約23.2％

節税ポイントとしては、青色申告特別控除や基礎控除48万円の利用、減価償却や必要経費の積極活用が挙げられます。自身の収入規模や事業内容に応じて最適な形態を選ぶことが重要です。

非居住者が注意すべき税率・申告ルール

非居住者が日本国内で不動産所得を得る場合も課税対象となります。非居住者には所得税が20.42％の源泉分離課税で課され、住民税は原則かかりません。日本国内の物件から発生する家賃などは、日本で源泉徴収される仕組みです。

申告手続きでは、支払者が源泉徴収を行うため非居住者自身が申告せずに納税が完了するケースが多いです。ただし、経費計上による所得圧縮や還付処理が必要な場合は、確定申告を行うことで税負担軽減も可能です。

区分	所得税率	住民税	申告の要否
非居住者	20.42％	なし	必要な場合あり
居住者	累進5～45％	10％	基本的に必要

日本の税制や源泉方法に慣れていない場合は、税理士等の専門家に相談することでリスクを軽減できます。

実例で見るマンション・アパート経営の税率適用例

マンションやアパート経営など、不動産の所有形態によっても税率や課税方法は若干異なります。代表的なケースを以下に整理します。

物件タイプ	確定申告必要性	課税区分	税率適用例	控除の例
ワンルームマンション	必要（一部例外あり）	不動産所得	所得税＋住民税	基礎控除、必要経費
アパート一棟	必要	不動産所得	累進税率	減価償却、青色申告控除
サラリーマン副業	所得20万円超 の場合	不動産所得または 雑所得	通常課税	控除の適用範囲に注意
法人名義	法人税申告	法人所得	法人税率適用	役員報酬、経費計上

減価償却費や修繕費の適切な計上、ローン利息や固定資産税の経費化など、物件ごとの特性を活かして税負担を圧縮することが大切です。節税策や税率の適用条件は所有形態や収入規模、居住区分によって大きく変わるため、最新の国税庁ガイドやシミュレーションツールも活用して最適な納税計画を立ててください。

不動産売却・譲渡所得に関わる税率と節税制度の詳細

短期・長期譲渡所得の区分と税率比較

不動産売却による所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、適用される税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得とされ、税負担に大きな違いが出ます。

短期の場合、課税される税率は所得税30％、住民税9％で合計39％と高めですが、長期の場合は所得税15％、住民税5％で合計20％に抑えられます。所有期間がわずかでも超えるかどうかで大きな節税効果が発生するため、売却時期の調整は非常に重要です。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	39％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％	20％

売却物件が法人名義の場合や非居住者の場合はさらに税率や対象範囲が異なるため、事前に確認が必要です。

譲渡所得の計算方法と申告のポイント

譲渡所得は、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いた利益となります。基本的な計算式は以下の通りです。

1. 売却価格
2. －取得費（購入時の金額や諸経費、減価償却費調整後）
3. －譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）

この算出結果が「譲渡所得」の金額となります。この所得に対し、先述の区分に応じた税率が適用されます。また、自宅を売却した場合には最大3,000万円まで非課税となる「3,000万円特別控除」などの制度も利用できます。

控除/制度	内容
基礎控除	例年48万円（他の所得と合算して適用）
3,000万円特別控除	自宅売却時の譲渡所得から3,000万円まで控除可能
買換え特例・繰越控除	条件により長期譲渡所得を軽減または翌年以降へ持ち越せる

申告の際は、必要書類や確定申告書類の添付、正確な経費計上が不可欠です。控除漏れや記載ミスがないよう丁寧に対応しましょう。

土地・建物・区分マンション別の税率の違い

不動産の種類によっても適用される税率や計算方法が一部異なります。土地・建物・区分所有マンションの売却では、共通する原則と個別の注意点があります。

種類	特徴や注意点
土地	減価償却なし。取得費には購入時の諸経費を忘れず含める。
建物・区分マンション	減価償却費を取得費から差し引く必要があり、課税所得が増えやすい。
複数物件	それぞれ個別計算が必要で、税率・控除の適用も件数分チェックが必要。

減価償却の経年数、用途（居住用・事業用）なども影響し、ケースによっては追加の特例も受けられます。計算方法や控除制度をしっかり活用し、正確な申告と納税を心掛けましょう。

2025年の最新税制改正情報と不動産所得税率への影響

老朽マンション対策関連の税制変更

2025年、老朽マンションの再生や建替えを促す税制改正が実施されました。不動産所得を得る際には、今後の賃貸市場や投資物件の評価額に大きな影響を与えます。特に譲渡所得の特別控除の拡充や、一定の要件を満たすリノベーション費用への優遇制度が注目されています。具体的には、建替えを目的とした譲渡に関しては3000万円控除なども適用可能となり、所有者に有利な制度設計です。今後は、物件の維持管理コストや減価償却の扱いにも注意が必要となります。

節税を考える上では、以下のポイントに注目しましょう。

• 老朽マンションの売却に係る譲渡所得の控除適用有無
• リノベーションや建替え時の必要経費の正確な把握
• 改正に伴うマンション管理組合や共有持分の調整事項

今後の市場では、築年数・管理状況による評価の変動をしっかり確認し、不動産所得税率の実効負担を最小限に抑えることが重要です。

青色申告制度見直しによる影響

2025年には青色申告の控除額や申告の方法も改正が行われています。個人の不動産オーナーや副業で家賃収入を得る方にとって、申告方法の選択が節税に直結します。従来は65万円の特別控除が主流でしたが、電子帳簿保存要件の強化により、一部で実質的な控除額が減少するケースも増えています。

テーブルで青色申告と白色申告の違いを比較します。

区分	青色申告	白色申告
控除額	最高65万円（条件あり）	基本なし
決算書作成	必須	簡易
特典	赤字の繰越、青色専従者等	なし
電子申告要件	強化（電子保存必須）	不要

これらの違いを活用し、不動産所得の税率に影響する控除額や経費計上を有効に進めましょう。今後は電子帳簿や会計クラウドの利用が欠かせません。

税制改正による投資戦略の見直しポイント

今回の税制改正を踏まえ、不動産投資や賃貸経営においては税金シミュレーションと収支分析がより重要となります。たとえば家賃収入が100万、200万、500万と増えた場合、所得税・住民税の税率や必要経費の計上額が税額に大きく影響します。

投資戦略を見直す際のポイントは以下の通りです。

1. 現金収入だけでなく減価償却費も加味して課税所得を見積もる
2. 年度ごとの改正内容（基礎控除や特例）を確実に適用する
3. 不動産所得の区分（事業所得・雑所得・法人化）を適切に選択する
4. 非居住者・法人・個人等の属性ごとに国税庁公表の税率を確認する

正確なシミュレーションと手続きで、最適な納税と資産形成を目指しましょう。

不動産所得税率に関する信頼性を高める専門家の見解とデータ活用

税務専門家による具体的解説や留意点紹介

不動産所得の税率については、所得区分や申告内容、個人・法人かによって課税方法が異なります。税務の専門家は次のような重要ポイントを指摘しています。

• 個人の不動産所得は総合課税となり、所得税は超過累進税率です。課税所得195万円以下は5％、以降段階的に上昇し、最大45％となります。
• 住民税は基本として一律10％が課せられますが、自治体によって若干の違いもあり得るため注意が必要です。
• 支出の経費計上や基礎控除（原則48万円）が適切か、不動産所得と事業所得の区分を誤らないことも重要です。
• 法人の場合は実効税率が約23.2％前後、不動産所得ではなく法人の所得として申告となります。

よくあるミスとしては、減価償却費の計上漏れ、雑所得との誤区分、経費・控除計上の誤りが挙げられます。正しい知識と適切な会計処理が求められます。

信頼性向上のための公的データ引用事例

税率や課税方法については国税庁をはじめ、公的情報源が根拠となります。2025年時点の個人向け所得税率と住民税率は以下の通りです。

所得税速算表（課税所得ベース）

課税所得金額	税率	控除額
1,950,000円以下	5％	0円
1,950,001円〜3,300,000円	10％	97,500円
3,300,001円〜6,950,000円	20％	427,500円
6,950,001円〜9,000,000円	23％	636,000円
9,000,001円〜18,000,000円	33％	1,536,000円
18,000,001円〜40,000,000円	40％	2,796,000円
40,000,001円超	45％	4,796,000円

住民税は10％（所得割）となります。

非居住者の場合、不動産所得に対して原則20.42％の税率が源泉徴収され、住民税は課されません。法人は資本金等規模により実効税率が変動しますが、23.2％程度が標準的です。

不動産所得税率計算の最新ツール紹介と比較表案

不動産所得の税額を正確に把握するためには計算ツールの利用が便利です。主要な計算ツールの特徴は次の通りです。

ツール名	主な特徴	使い方のポイント
国税庁タックスアンサー	法令準拠、手順通り入力で初めての人も安心	ガイドに従って段階的に入力する
マネーフォワードシミュレーター	家賃収入や経費を入力するだけで自動で計算、控除反映可能	数字を正しく入力、控除項目にも注意する
freee税務計算ツール	所得区分、減価償却費など追加項目も対応、多角的に比較可能	経費や控除漏れに注意して入力

これらの計算ツールにより、自身の状況に合わせた不動産所得税の目安を簡単に算出できます。必要書類や経費項目の確認、各ツールが対応している税率区分の違いなども事前に比較することが重要です。